地税涨了?我不服!我在亚城的上诉经历

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这两年来,亚特兰大房价涨的有点猛,很大的原因是涌进亚特兰大的人数大增,再者,人们买涨不买落,就更是进一步推高了房价。

我的许多客户,在三,四年以前购买的房,近几年,每年(大概在4月份)很多人收到的政府来信,书面给出了经过调整后的所谓房的市场价(Market Value)。这些价钱明显比买价高出了很大的百分比。小房子的房价,涨的更明显,我看到过最多的,翻了将近3倍的价钱(买价不到3万,现在涨到8万多将近9万)。

先别高兴房价涨了,因为这其实是意味着房子的地税也要涨!

但是,这种涨价,房主如果不服,是可以去上诉(Appeal),和政府去理论理论去。下面就是一个我经历的具体事例,讲来给大家听听。

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事情起缘

2012年,吴女士买了一栋1996年建的房。前脸有砖、两层楼、4房2个半厕所;有个地下室、后面带两层的大阳台;楼上和楼下的总面积是1989平方英尺;地下室完成了889平方英尺,但是地下室没有安空调和暖气,没有厕所。买价是$124,300。

2014年4月份,吴女士收到政府一封信,说这房的市场价已经值19万多,粗算了一下,这地税大概每年要涨1千多美金!吴女士不服,申请上诉。日期定到了11月的13号上午11点15分。11号吴女士来电向我求救,问能不能和她一起去会会这些政府官员。我还真没有这方面的经历,不过有点好奇,决定和她走一趟。

Gwinnett 郡上诉申请网站

https://www.gwinnettcounty.com/portal/gwinnett/Departments/FinancialServices/TaxAssessorsOffice/PropertyTaxAppeals

 

自我估值

为了上诉时更有把握,我在家做了做功课。根据我的估计,$158,000 应该是个公平价。

这个数是怎么得来的呢?由于我自己也没经历过,责任重大,不知道是否能够帮上忙。我就到处打听了一下,心里总算有一点点数了。

最后我发现,房屋的估值基本上是用房屋的尺寸和单位尺寸的价值来计算。

房屋的尺寸很容易获得,但是单位尺寸的价值就需要费一点功夫了。

我花了一些时间研究,听人说不要选2014年以后的房屋成交的记录,而要用2014年前两年的房屋成交记录。最后我挑了四栋房,位于吴女士家周围,同邮编,同学校的,每栋的尺寸都和吴女士的相近,2000平方英尺左右。其中有两栋是同一个区的。另外两栋都是银行的房,离得比较远一点。

我算了一下,那两个同区的房,一个是在2013年过户,每平方英尺的成交平均价是$71(房屋成交价除以房子的尺寸);另一栋是个平房,2012年过的户,每平方英尺合$60。加上另外两栋也是2013年成交的房,最后4栋房的平均值,大约是$64。

我用$64乘以1989(吴女士的房上下两层平方尺数),加上地下室额外价值$30,000,得出了吴女士的房屋价值大约是$158,000。

 

上诉程序

11月13号早上,我们提前了一个小时到达指定的地点。先进去报了个到,一位身材比较丰润的中年女子接待了我们。她先问,你们是愿意今天就拿到结果呢?还是等以后寄给你们?我们反问,如果等,要等多久?她回答,在我们和政府官员商讨结束后,再等10鈡左右,基本上就可以了。和吴女士商量了一下,我们决定等当天结果出来。

然后填了一些表格,主要是填姓甚名谁,需要上诉(Appeal)的房子(用地税的代号ID),签字放弃政府给你用挂号信寄结果等等。

填完表格,我们就坐下来等,我拿出来早就准备的材料,温习一下。

我手里的资料很详细。包括吴女士的那栋,我一共收集了5栋房子的信息。每栋房的详细资料和5栋房的比较材料都有。一式5份,因为我听说有4个评判官,再加上给自己一份,共5份。

没过十分钟,就轮到我们了,我们被领进一间小屋,那4位已经围坐着一个小方桌等候着了。

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政府估价

一位由政府指定的房屋估价师先阐明他的意见。他准备了人手一份的材料,很简练,只有一页,正反面都有文字。正面是5栋带图的房屋介绍,反面是每栋房在地图上的位子。简明扼要。他的结论是每平方尺$57。但是估算的总房价是$165,000。

我一听那位估价师给出$57.00一平方英尺,立即喜出望外!我的材料是万万不能拿出来啦!我算的还高了呢!$64.00.

可是为什么他计算的单位数字比我小,但是房价总额反而比我算的大?

我认真的看了一下他准备的比较房,有些房价已经到了18-20多万,但是因为房子的面积有2800-3000平方英尺大,所以平均单价反而低了。我用的虽然价低的房,房自身的面积也小,但是做起数学来,反而单位数字大了起来。看来选取合适的房子来比价是很关键的。

总房价他是用的楼上的1989英尺加上地下室完成的889尺,这样算来就是2878平方英尺的面积,用2878乘以$57,他的结论是$165.000。我仔细算了一下,发现乘法算错了,应该是$164,000,这就成了最后的定价。

我们很快拿到了报告,对这个估值我们基本满意。但是如果有人还是不服,可以交240美金,继续上诉。

屋主最后要书面声明一下,她同意这个结论。至此,整个房屋估价上诉过程结束。这次的定价固定3 年不变,3年以后房价可能还会调整。

这是我在乔治亚(Geogia)州的经历,估价每个州都有相同的规定,如果你的地税被涨的比较多,可以试试去Appeal一下,我的感觉,只要去,总会有点减免的吧?这次的经历,去了就降了差不多3万的房价,能省一点是一点,对吧!

 

几点总结

  • 如果你对政府估计得房屋价值不认同,一定要去上诉。过程一点也不复杂,而且省掉不少钱呢。
  • 一定要提前做好功课,有理有据才能据理力争。
  • 选比较房价的房有技巧。不要一味选择价格低的房子。而要选择单位面积价值小的房子。
  • 地下室的计算不是用买新房时那种方法计算。买新房,地下室最少要加3万美金,可是在核对缴地税房价的计算时,至少从这个案例看,装修过的地下室的面积和房屋其他的面积是等同对待的。

 

 

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