亚城经纪人讲“抢房,修房,租房”的亲身经历 (1)

这两年来在亚特兰大买投资房的人越来越多!买家不仅仅只有当地人,“亚特兰大”这个在美国南方的最大的城市 的名字,以适宜的气候,相对便宜的房价。。。引起了美国各地和美国国外的人们的关注!近几年,吸引了不少外 地投资的买家。我自己就做成了不少外州和国外来买房的生意,有意思的是,他(她)们都没见过我,也没有看到 过房子,就这么成交了!

以下就是一个加拿大华人买投资房的经历,经过买家同意,写出来和大家分享。

一)买20万以下的投资房。

加拿大华人“杨光”先生去年下半年联系到我,想在亚特兰大买一栋20万以下的独立房,现金买卖。“杨”先生 没有来过亚特兰大,也和我素昧平生!托我买房?自觉责任重大!
20万以下,买哪儿好呢?

1) Location, Location, Location

首先要确定买房的位置,定下来买哪个地段的房?

客户如果买新一些的房,对于以后的善后工作会相对容易一些,尤其是新房,建筑商会有保修。
房子新一点的,就得走远一些。有些远一点新房,卖的也很好,租的也不错。从去年下半年开始的几 个

新区:
例如新崛起的小镇“Buford”,由于“Mill Creek”高中的名气和20万左右的新房房价,招来不少的买家。可是对于我来讲, 85号公路的120号出口,下去还要绕几英里,有一点不敢“下手”。。。
还有Dacula 小镇新房的价钱也很吸引人,17万到20万的房价1800平方英尺到2400平方英尺,房子的间距也很好! 位于高速公路316的北部,不算太差的区,2-3里路就有社区大学(4年制的),周遭还有不少工厂。但是由于附近的收入不是太高,租金会低一些。。。还是 不敢“下手”。
Lawrenceville 小镇,整个地区的房价相对便宜一些,学校中上等,也是一个选择?可是这个区有一些走下坡,学区的名次有下滑 的趋势。。。

要不然就买拥有最好学区的Alpharetta 小镇?那可是个高收入区,租金高!但是房价相对要高很多,20万以下的独立房?难找,即使找到了也是房龄高 ,可能有整理,维修等等问题!这对于身在外地的买家来讲,是个挑战!对我来说也是一个挑战!外地的买家过完 户,房子出了什么问题,只能找你帮忙维护什么的,房子年份长,很多东西老化,要修理,更换。。 。

斟酌来回多次,最后我们还是定到了Alpharetta 小镇,“杨”先生在网上看到这个区的资料,不管是学区还是当地的收入和公司分布都是上上等,那就这么定了! Alpharetta 小镇!

2) Multiple Offers

2015年12月11号, Alpharetta 上市了一栋2124多平方英尺的独立房,1988年建房,3房,2个全卫,占地面积0.34英亩,要价18 万5千。

在Alpharetta 小镇,Chattahoochee高中,在市场上,20万以下的独立房很难见到,2千多平方英尺,还不到1 00美金一平方尺,听着还不错,怕坐失良机,立即约见!

可是当时怎么也找不到经纪人,只有直接冲过去了!

运气还不错,正好有人在看房!等前面那个经纪人锁好门,我立即跟进,麻利地打开放钥匙的盒子,拿出钥匙,开 门走了进去!

哇!屋里一片狼藉! 衣服扔一地,门前楼梯上贴了个很明显的纸条,写着“Please Remove Your Shoes”,还让我脱鞋?真有他的!就这个脏乱的程度,我还真怕脏了我的袜子!!!

这是个两层楼,3个卧室的房,一进门,有一小片6X6的瓷砖装饰的地面,砖缝里积满了灰绩。抬头看,是个带 璧炉跃层高厅的Family Room,天花板是那种叫“popcorn”的完成,不是光面的那种,一个长柄的吊扇吊着中央,吊扇上没有 灯,天花板上有一排射灯,是在一根铁条是镶嵌着几个小灯的那种;

天花板上有很多的水迹,在空调的出风口下端有一条几尺长,线条型的流过水的痕迹;

一楼除了厨房都是地毯,地毯延着墙边都是黑的,不知是脏还是进了水的水迹?

从一楼走过客厅,就是正餐厅,接着是通向后院的双门,门边的地毯有很大一片被水浸泡的水迹,门很难打开,门 框下部的木框基本上已经腐烂。

勉强把门打开,看到的是一个和房屋大致一样宽的阳台(deck大概有10X25?)阳台基本上是建筑在地面 上,木条很多都已经腐烂。

从后门进来,右拐是厨房,破旧的30寸高的橡木(Oak)木柜,有些还缺了抽屉门。炉子很脏,很旧,打了一 下火,有些眼不怎么灵,肯定要换一个新的煤气炉了。洗碗机看上去也不怎么样。打开水池下面的柜子,查看了一 下食物粉碎机,把开关打开,没什么动静,估价要换新的了。

厨房地面是看上去有木纹的假木板地(Laminate),号称复合地板?这种地板很耐磨,但是怕水,而且脚 感不好,踩上去硬硬的,我本人不喜欢用这种材料用在容易潮湿的地方,是不是应该换成塑料地面?边走边啄嚰着 可能需要的开销。。。

从厨房出来穿过正餐厅,左拐正对着一个卫生间,卫生间的两侧是两个卧室。卫生间里只有一个洗脸盆,是那种人 造大理石的材料(Culture Mable),盆内已经出现裂缝。地上是那种小小的瓷砖地面(马赛克),固定的不稳的马桶,(马桶一定要换 掉!当时就放进预算了。)马桶夹在淋浴(下面是澡盆的那种)和洗脸盆的中间。澡盆子很脏,不过四壁倒是用瓷 砖砌起来的,砖缝里有黑黑的水垢(mold)。。。

楼下的两个卧室很大,地毯很脏,墙纸破落。。。(这是人住的地方?真能凑合!)。

上了二楼,楼梯在一进门处,楼梯上铺着地毯,一路上去,上面只有一个很大的卧室,可能是主卧?主卧的卫生间 有两个洗脸盆(Double Vanities),也是人造大理石(Culture Mable)虽然没有什么裂纹,但看上去有很重的岁月痕迹!淋浴和澡盆是分开的,淋浴的尺寸不小,淋浴头也 不知哪儿去了,淋浴的地面也是那种小磁砖铺的底,砖缝里脏,黑,不由的让我很担心!如果清不干净,重做整个 淋浴,那就开销大了!

下楼到车库去看了一下,车库门要换,暖气炉看上去和房子同龄,庆幸的是热水器还比较年轻。
来的院外,围着房子转了一圈,房顶看上去还很新,估计那些天花板上的水迹可能是换房顶之前的事 故?

周围的树太多!一些树枝已经凌驾在房顶上,水槽已被堵满,(砍树又是一笔预算!)

看看空调,也是比较老了!(换空调暖气?)

外墙需要刷漆,很多地方有不少的朽木(也要花钱!)。

这么一转,心里的预算有了,里外刷漆,换地毯,换洗碗机,炉子,冷暖气,买冰箱,换后门,砍树,整理内务等 等,预算应该是2万美金上下。

如实和杨先生汇报,杨先生算了一下,如果花2万左右修理,在这个地区还是值得买的,于是乎,出于杨先生对我 的绝对信任,我们就做好了出价的准备。

每次出价前,尽量能和对方的经纪聊一聊,做得知己知彼。

与对方经纪联系上了,提到这个房况比较差,对方说,就是因为房况差,要不然不会要这个价。也真是不愁有人要 买,当时已经有人出价了,Multiple Offers 还不止一个人!

看来大家都看好这个地区,真有识货不怕麻烦的人!

我们怎么出价?我和杨先生商量了,我说比要价多一千美金!但是我警告杨光先生,我们第一次可能拿不到,因为 出的不高,不过,不用担心,第一个拿到的人,很有可能会退(10-14天反悔期)。

一般抢房都是有拿到了后悔,拿不到也后悔的现象!尤其这个房的确需要整修,如果没经验,不知道该怎样下手, 退的可能性很大。

事情真的和我预测的一样,第一次我们没有拿到!没隔一夜呢,那位出价最高的人,拿到了,又后悔了,退了!对 方经纪人和我们商量,问我们要不,和杨先生商量,他很兴奋,惊讶! 我怎么猜的那么准?这不,我们就用高1千美金的$186,000.00房价拿到了!

接着就是验房,问题的确一大堆,电路,暖气和空调都有问题,和对方又交涉了一次,结果7说8说的,对方让了 1500美金,最终在2016年的元月初,以$184,500,00过了户。
在过户时,买主预交了3个月的租金,反租了3个月,租金付的不高,本来应该是按市场价,每月租 金$1600-$1650,卖主央求还没找好住处,原屋主只按$1,100.00交,这也是他们的Mortgage的钱数 ,杨先生心软,就同意了,但是说好了在出租期间,新房东不给修任何东西。

直至2016年4月初,房子回到了杨先生手里。杨先生没有见过我,也没有见过房,没有来美国,一个房屋交易 就这样做成了!

非常感谢杨光先生的信任,接着,杨先生汇来了2万美金,整修的工作开始了。(未完,待续)

瑞美房产

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