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地稅漲了?我不服!我在亞城的上訴經歷

這兩年來,亞特蘭大房價漲的有點猛,很大的原因是湧進亞特蘭大的人數大增,再者,人們買漲不買落,就更是進一步推高了房價。

我的許多客戶,在三,四年以前購買的房,近幾年,每年(大概在4月份)很多人收到的政府來信,書面給出了經過調整後的所謂房的市場價(Market Value)。這些價錢明顯比買價高出了很大的百分比。小房子的房價,漲的更明顯,我看到過最多的,翻了將近3倍的價錢(買價不到3萬,現在漲到8萬多將近9萬)。

先別高興房價漲了,因為這其實是意味著房子的地稅也要漲!

但是,這種漲價,房主如果不服,是可以去上訴(Appeal),和政府去理論理論去。下面就是一個我經歷的具體事例,講來給大家聽聽。

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事情起緣

2012年,吳女士買了一棟1996年建的房。前臉有磚、兩層樓、4房2個半廁所;有個地下室、後面帶兩層的大陽台;樓上和樓下的總面積是1989平方英尺;地下室完成了889平方英尺,但是地下室沒有安空調和暖氣,沒有廁所。買價是$124,300。

2014年4月份,吳女士收到政府一封信,說這房的市場價已經值19萬多,粗算了一下,這地稅大概每年要漲1千多美金!吳女士不服,申請上訴。日期定到了11月的13號上午11點15分。11號吳女士來電向我求救,問能不能和她一起去會會這些政府官員。我還真沒有這方面的經歷,不過有點好奇,決定和她走一趟。

Gwinnett 郡上訴申請網站

https://www.gwinnettcounty.com/portal/gwinnett/Departments/FinancialServices/TaxAssessorsOffice/PropertyTaxAppeals

 

自我估值

為了上訴時更有把握,我在家做了做功課。根據我的估計,$158,000 應該是個公平價。

這個數是怎麼得來的呢?由於我自己也沒經歷過,責任重大,不知道是否能夠幫上忙。我就到處打聽了一下,心裡總算有一點點數了。

最後我發現,房屋的估值基本上是用房屋的尺寸和單位尺寸的價值來計算。

房屋的尺寸很容易獲得,但是單位尺寸的價值就需要費一點功夫了。

我花了一些時間研究,聽人說不要選2014年以後的房屋成交的記錄,而要用2014年前兩年的房屋成交記錄。最後我挑了四棟房,位於吳女士家周圍,同郵編,同學校的,每棟的尺寸都和吳女士的相近,2000平方英尺左右。其中有兩棟是同一個區的。另外兩棟都是銀行的房,離得比較遠一點。

我算了一下,那兩個同區的房,一個是在2013年過戶,每平方英尺的成交平均價是$71(房屋成交價除以房子的尺寸);另一棟是個平房,2012年過的戶,每平方英尺合$60。加上另外兩棟也是2013年成交的房,最後4棟房的平均值,大約是$64。

我用$64乘以1989(吳女士的房上下兩層平方尺數),加上地下室額外價值$30,000,得出了吳女士的房屋價值大約是$158,000。

 

上訴程序

11月13號早上,我們提前了一個小時到達指定的地點。先進去報了個到,一位身材比較豐潤的中年女子接待了我們。她先問,你們是願意今天就拿到結果呢?還是等以後寄給你們?我們反問,如果等,要等多久?她回答,在我們和政府官員商討結束後,再等10鈡左右,基本上就可以了。和吳女士商量了一下,我們決定等當天結果出來。

然後填了一些表格,主要是填姓甚名誰,需要上訴(Appeal)的房子(用地稅的代號ID),簽字放棄政府給你用挂號信寄結果等等。

填完表格,我們就坐下來等,我拿出來早就準備的材料,溫習一下。

我手裡的資料很詳細。包括吳女士的那棟,我一共收集了5棟房子的信息。每棟房的詳細資料和5棟房的比較材料都有。一式5份,因為我聽說有4個評判官,再加上給自己一份,共5份。

沒過十分鐘,就輪到我們了,我們被領進一間小屋,那4位已經圍坐著一個小方桌等候著了。

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政府估價

一位由政府指定的房屋估價師先闡明他的意見。他準備了人手一份的材料,很簡練,只有一頁,正反面都有文字。正面是5棟帶圖的房屋介紹,反面是每棟房在地圖上的位子。簡明扼要。他的結論是每平方尺$57。但是估算的總房價是$165,000。

我一聽那位估價師給出$57.00一平方英尺,立即喜出望外!我的材料是萬萬不能拿出來啦!我算的還高了呢!$64.00.

可是為什麼他計算的單位數字比我小,但是房價總額反而比我算的大?

我認真的看了一下他準備的比較房,有些房價已經到了18-20多萬,但是因為房子的面積有2800-3000平方英尺大,所以平均單價反而低了。我用的雖然價低的房,房自身的面積也小,但是做起數學來,反而單位數字大了起來。看來選取合適的房子來比價是很關鍵的。

總房價他是用的樓上的1989英尺加上地下室完成的889尺,這樣算來就是2878平方英尺的面積,用2878乘以$57,他的結論是$165.000。我仔細算了一下,發現乘法算錯了,應該是$164,000,這就成了最後的定價。

我們很快拿到了報告,對這個估值我們基本滿意。但是如果有人還是不服,可以交240美金,繼續上訴。

屋主最後要書面聲明一下,她同意這個結論。至此,整個房屋估價上訴過程結束。這次的定價固定3 年不變,3年以後房價可能還會調整。

這是我在喬治亞(Geogia)州的經歷,估價每個州都有相同的規定,如果你的地稅被漲的比較多,可以試試去Appeal一下,我的感覺,只要去,總會有點減免的吧?這次的經歷,去了就降了差不多3萬的房價,能省一點是一點,對吧!

 

幾點總結

  • 如果你對政府估計得房屋價值不認同,一定要去上訴。過程一點也不複雜,而且省掉不少錢呢。
  • 一定要提前做好功課,有理有據才能據理力爭。
  • 選比較房價的房有技巧。不要一味選擇價格低的房子。而要選擇單位面積價值小的房子。
  • 地下室的計算不是用買新房時那種方法計算。買新房,地下室最少要加3萬美金,可是在核對繳地稅房價的計算時,至少從這個案例看,裝修過的地下室的面積和房屋其他的面積是等同對待的。

 

 

本文由【亞特蘭大生活網】獨家約稿,由 王亭房地產經紀人 原文創作。原創作品未經授權,嚴禁轉載,否則追究法律責任。免責聲明:觀點僅代表作者本人立場。部分圖片取自網路,版權屬於原作者。

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