【房产】如何在亚特兰大买投资房

如何在亚特兰大买投资房?这可能是一个引人入胜的话题,见仁见智。

人民币持续贬值催生中国投资者境外投资房产保值,美国房地产市场被视为“安全避风港”。

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(图1:人民币持续贬值催生中国投资者境外投资房产保值)

中国公民在美国买房,首先要把你的买房款事先存好在美国的银行里,如何把你的资金转到美国?具体的细节运作,我已在《中国公民如何在美国买房地产》一文中叙述,这里就不浪费笔墨了,一句话“兵马未动,粮草先行。”你的钱在美国存好了,找房买房就“水到渠成”了。

外州或国内的朋友来信说想在亚特兰大买投资房,但往往不易成功,最后不了了之,什么原因?归根结底是市场的供求关系,即你的买房条件要与市场行情相符合。

如何使你的买房条件与市场行情相符?即你要对当地的市场行情有所了解。

投资房有三要素:

1. 交通方便。2. 学区好。3. 房子不必太大。满足了这三要素,房子就不用担心租不出去。

买投资房,第一步就是检查有没有HOA Rent Restrictions(出租限制)。

亚特兰大城中心,佐治亚理工学院(GA Tech)附近很多房产,特别是联排房Townhouse、普通公寓Condo、高层公寓High-Rise都有出租限制。

一个朋友自己在城中心看中了一个高层公寓,想买下来做出租,几乎要签合同了,跑过来咨询我,我一查,这栋房产有HOA Rent Restrictions: Yes,这时他才明白,这公寓房只能用于自住,不许出租。

还有艾默里大学(Emory University)周边的房产有极强的出租限制。如果有允许出租的房产上市,在那里工作的买房客天天盯着,“守株待兔”,一出来就抢掉,一年上市几乎也没有一个。这好理解,对于房主来说,能让出租,干嘛要卖掉?

外地人说,他们那里房产很少有出租限制,为什么亚特兰大房产有出租限制?

因为住在该小区的房主不希望有太多不知根底的外来人员,“走马灯似的”住在自己的周围,不安全,小区的价值也会受影响。再说,如果没有出租限制,亚特兰大的房价可能早被外地买房客炒上了天,好还是不好?不同的人有不同的解读。

买投资房产,我会对那些在Listing 上即使写HOA Rent Restrictions:  No, 也要让他们提供Covenant or Bylaw (小区公约或章程),查看里面的Leasing Policy 是否允许出租,还要让客户再自查一遍(Double Check)。

下面讲讲学区房,好学区意味着好出租,好学区也意味着安全,可以说你遇到的多是“奉公守法”的居民,但交通方便学区好的房价也不便宜,所以你买房条件要符合当地的市场价。

外地人想买低价优质的房产不容易,与本地买投资房的人相比,没有“近水楼台先得月”的优势,我们还是通过下面的例子来叙述。

比如某外地人想在John Creek / Alpharetta areas 买年代新一些的 $27万以下独栋优质房产,这可是亚特兰大最好学区,交通方便,工作机会也多,看得上眼的Single Family House 在$400K,$500K以上,Townhouses 都上$300K 了,显而易见,不容易。

我和我们KW 的同事聊天,她去年有5个投资人,都是Listing 一出来还没看房就下了Offers,成功地帮他们买到了投资房。他们不看是因为心中有数,买过或看过太多相似的房,一看Listing的描述和照片就知道八九不离十,先抢到手再说。

对于外地人来说,你敢在没有看房的情况下,就下Offer 一搏吗?

这样说吧,好学区的优质低价房产,都是First Time Home Buyer 和投资人追捧的,你看着好,大家也看着好,要动作快,刚上市就看,“兵贵神速”,马上出手下Offer。换句话说,很可能要和人竞争,很可能是Multiple Offers,很可能会上到或超过Listing Price。

举个例子,我们KW 公司同事Listing 的好房产,星期五上的Listing,到星期一就收到了6个Offers. 最终卖家选了个最高/最好的Offer 在星期一签了合同。

你们在外地,如何与本地的“职业”买房人抢好房产?等你请好假,飞来亚特兰大看房,没等出手,房子可能已经Under Contract了。这样一来二去,飞机票加旅馆费,你经的起几回折腾?

如果你出价低于该地区市价很多,又远在外地,时间也不充裕,想买到合适的好房产不容易,不如现实一点,“一分钱一分货”,退而求其次,扩大搜索范围,降低学区要求的标准,能接受房产状况差一点等。

还有没有其他的解决途径?办法是有的,好几个外地的买房客,接受了我的建议,把目光放在了稍北一点的Forsyth County, Cumming  / Suwannee areas. 这里也是好学区,有大片的新房在建。新房(Lot)是一期一期地出来,一次数量较多,新旧程度一样,只要小区在位置、价位能满足你的要求,外地人买新房比买一个一个“跳出来”的二手好房要容易得多。

买新房也有三要素:

1. 能接受新建房的位置(因新房位置通常比二手房远些)2. 要等的起(6 ~ 8 个月建成)3. 先下手为强(抢好的地段Lot )。

你可以根据你自己的需要,调整你买房的条件。比如在一个$30万或$40万起价的新小区,你可以在多种户型中选它的小户型房产,不要地下室,这样就可减少购房价,选择喜欢的房型外观,选择喜欢的floor plan 平面布局。这样$30万起价的小户型房产,可能$35万多一点就能买下,而且房屋设备都有一段时间的保修期,不用担心像二手房那样房顶漏雨或空调设备坏了要更新等。

一个买房客根据自己的需要,去年花了$40万,买了一个三车库带地下室的新房,目前以出租为主,月租$2400 租了出去,打算过几年退休养老搬来亚特兰大就收回自己住,那时再重新油漆一遍,也会比10几年20年的二手房还新,把出租和养老的目的结合在一起,这也是一个聪明的选项。

所以说,外地人和亚特兰大人抢低价好房,不占“天时地利”,可能一年都抢不到,即要花时间精力,还要看运气,毕竟时过境迁,二手房价也涨上来了,好的二手房不便宜。新建房容易买,有保值功能,位置好的新开发小区一期卖完后,往往二期三期眼见得涨,相差好几万,将来出手也会“水涨船高”。我发现,国内来的买房客,尤其喜爱买新房。钱少一点的买新Townhouse $30万,钱多一点的买$40万的Single Family House,绝对不比二手房差。

总之点到为止,“萝卜青菜各有所爱”,适合你的就是“好菜”。

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(图2:亚特兰大佐治亚理工学院GA Tech北边附近的仿凯旋门)

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(图3:亚特兰大佐治亚理工学院GA Tech校区鸟瞰)

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(图4:亚特兰大佐治亚理工学院GA Tech橄榄球场鸟瞰)

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(图5:亚特兰大佐治亚理工学院GA Tech橄榄球拉拉队)

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(图6:亚特兰大佐治亚理工学院GA Tech奥林匹克游泳馆)

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(图7:亚特兰大佐治亚理工学院GA Tech奥林匹克游泳馆)

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(图8:艾默里大学医学院Emory University校区鸟瞰)

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(图9:艾默里大学医学院Emory University School of Medicine 全景)

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(图10:艾默里大学医学院Emory University School of Medicine 近影)

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(图11:艾默里大学Emory University 入校新生)

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(图12:艾默里大学城医院Emory University Hospital midtown)

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(图13:亚特兰大Downtown 夜景)

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(图14:亚特兰大国王和皇后大楼King and Queen Towers Atlanta夜景)

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